Thị trường nhà ở TP.HCM cần giải pháp phát triển bền vững

Những mảng sáng, tối

Theo đánh giá tại Đề án Phát triển thị trường BĐS giai đoạn 2016-2020, định hướng đến năm 2025 và tầm nhìn đến năm 2030 của UBND TP.HCM, trong 10 năm trở lại đây, thị trường nhà ở tại TP.HCM đã góp phần rất quan trọng, đáp ứng ngày càng tốt hơn nhu cầu nhà ở của người dân. Trong giai đoạn từ 2006 đến nay, diện tích bình quân nhà ở toàn thành phố đã tăng lên đáng kể (từ mức 10,3 m2/người năm 2006, nâng lên là 18,82m2/người năm 2017).

Trong năm 2017, Sở Xây dựng TP.HCM cũng đã xác nhận đủ điều kiện huy động vốn sản phẩm hình thành trong tương lai của 92 dự án (tăng gần 28%, tương đương 20 dự án so với năm 2016) với tổng số 42.991 căn nhà, tổng giá trị cần huy động là 86.421 tỷ đồng. Sự phát triển của thị trường nhà ở đã  thúc đẩy phát triển hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội của thành phố. Tốc độ đô thị hóa diễn ra rất nhanh.

Nhiều dự án phát triển đô thị, dự án khu nhà ở được đầu tư xây dựng trên địa bàn thành phố, trong đó tập trung phát triển chính ở các hướng Đông, Nam và Đông Nam, phù hợp với định hướng phát triển chung của Thành phố, tạo ra sự liên kết mạnh mẽ giữa các khu vực với nhau.

Hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội từng bước được xây dựng đồng bộ, đảm bảo về chất lượng. Sản phẩm nhà ở đa dạng về chủng loại, không chỉ giải quyết khá tốt nhu cầu chỗ ở, nâng cao điều kiện sống cho người dân, mà còn góp phần làm thay đổi diện mạo đô thị, bộ mặt thành phố ngày càng thay đổi theo hướng văn minh, hiện đại.

Bên cạnh các mặt tích cực nêu trên, thị trường nhà ở tại TP.HCM cũng còn bộc lộ nhiều hạn chế, nhà ở do người dân tự xây chiếm hơn 80% tổng lượng cung nhà ở hàng năm, phân bổ đều trong các quận nội thành cũ và tập trung nhiều tại các quận ven trung tâm dẫn đến sự phát triển lan tỏa tự phát của đô thị tại các khu vực ven đô và ngoại thành.

Nhà ở phát triển theo dự án với số lượng lớn tập trung tại các khu vực ngoại thành, phân bố không đồng đều trên địa bàn thành phố, chủ yếu tại các quận vùng ven, các quận nội thành mới phát triển dù đã đóng góp đáng kể cho công tác phát triển nhà ở của thành phố nhưng chưa được kiểm soát tốt, đã có không ít tác động tiêu cực tới quá trình phát triển đô thị bền vững cũng như cân bằng môi trường, sinh thái.

Quá trình phát triển dự án nhà ở còn kéo dài so với thời gian quy định do hệ thống quản lý tương đối phức tạp khó thực hiện và thường xuyên thay đổi. Việc bồi thường, giải phóng mặt bằng rất phức tạp và kéo dài. Nhiều dự án chậm tiến độ và bị thu hồi do chủ đầu tư thiếu chuyên nghiệp. Một hạn chế nữa của thị trường BĐS TP.HCM là sự khác biệt giữa cung và cầu của thị trường  nhà ở.

Dưới sức ép của tăng trưởng dân số, TP.HCM có nhu cầu nhà ở lớn, tuy nhiên, thực tế cho thấy có thời điểm nhiều sản phẩm nhà ở thuộc phân khúc trung cao cấp, có diện tích lớn, sản phẩm chưa đa dạng, thiết kế và chất lượng căn hộ chưa đảm bảo, vị trí giao thông chưa thuận lợi hoặc thiếu cơ sở hạ tầng thiết yếu nên không tiêu thụ hết được, dẫn đến tồn kho BĐS.

Các chương trình nhà ở trọng điểm về an sinh như nhà ở xã hội, nhà ở tái định cư nói chung, cơ bản đã đạt được yêu cầu. Tuy nhiên, chương trình phát triển nhà ở xã hội của thành phố chưa đạt được kết quả mong muốn, chương trình cải tạo chung cư hư hỏng xây dựng mới thay thế chung cư cũ cũng gặp một số khó khăn, bất cập…

Tạo động lực cho thị trường phát triển

Với mục tiêu phát triển thị trường BĐS, trong đó có thị trường nhà ở minh bạch, lành mạnh, chuyên nghiệp, góp phần quan trọng phát triển kinh tế – xã hội, góp phần chỉnh trang đô thị, kiến trúc, cảnh quan và bảo vệ môi trường bền vững trong quá trình phát triển đô thị.

Cuối năm 2017, UBND TP.HCM đã phê duyệt đề án Phát triển thị trường BĐS giai đoạn 2016-2020, định hướng đến năm 2025, tầm nhìn đến năm 2030, đồng thời ban hành kế hoạch tổ chức thực hiện. Trong đó đã phân tích đánh giá những mặt đạt được hạn chế – nguyên nhân, dự báo tiềm năng và đề ra những nhiệm vụ, giải pháp thực hiện nhằm phát huy hết các tiềm năng, nguồn lực, lợi thế có sẵn cũng như khắc phục được những mặt hạn chế trong thời gian qua.

Cụ thể, theo định hướng phát triển thị trường BĐS của TP.HCM đến năm 2025, tầm nhìn 2030, TP.HCM sẽ phát triển đa dạng các loại hình sản phẩm BĐS trong đó có nhà ở. Cụ thể, thành phố sẽ đẩy mạnh phát triển phân khúc nhà chung cư với mục tiêu tối thiểu 30% nhà ở chung cư trong tổng số nhà ở mới phát triển hàng năm.

Bên cạnh đó tăng tỷ trọng nhà ở cho thuê và khuyến khích phát triển nhà ở xã hội phù hợp khả năng chi trả cho người có thu nhập thấp. Thành phố cũng chú trọng phát triển nhà ở và các sản phẩm BĐS khác dựa trên cơ sở chỉnh trang, tái phát triển các khu vực đô thị hiện hữu với mục tiêu trên 50% số nhà ở xây dựng mới hàng năm đến từ các dự án này được lồng ghép vào các chương trình trọng điểm của thành phố, từ đó góp phần vào quá trình phát triển bền vững và cân bằng sinh thái đô thị.

Cùng với đó, khuyến khích phát triển các loại hình BĐS mới như nhà ở cho thuê, văn phòng kết hợp nhà ở (Officetel), căn hộ khách sạn (Condotel),…tạo hình ảnh đa dạng, năng động và hiện đại cho thành phố. Theo UBND TP.HCM, dự báo diện tích bình quân nhà ở tại TP.HCM giai đoạn 2016-2020 vào khoảng 8,3 triệu m2/ năm, giai đoạn 2021-2025 tăng trung bình 9,5 triệu m2/năm và giai đoạn 2026-2030 tăng 9,8 triệu m2/năm. Như vậy, mỗi năm TP.HCM sẽ phát triển khoảng 80.000 căn nhà/năm cho người dân.

Để thực hiện được các mục tiêu trên, TP.HCM triển khai các nhóm giải pháp về đất đai, quy hoạch, xây dựng, tài chính, kiểm tra, giám sát, cải cách hành chính nhằm tháo gỡ những khó khăn, vướng mắc còn tồn tại và tạo thêm các nguồn lực cho thị trường BĐS nói chung và thị trường nhà ở nói riêng.

Trong đó, để tạo thêm động lực cho thị trường nhà ở, TP.HCM đã và đang tổ chức thực hiện chương trình chỉnh trang và phát triển đô thị, di dời nhà ở trên sông và ven kênh rạch, cải tạo xây dựng mới chung cư cũ được xây dựng trước năm 1975. Đồng thời, chỉ đạo Sở Xây dựng xây dựng chương trình phát triển nhà ở đến năm 2020 định hướng đến năm 2025 và tổ chức lập kế hoạch phát triển nhà ở giai đoạn 2016-2020 và hàng năm báo cáo UBND phê duyệt để tổ chức triển khai thực hiện trên toàn địa bàn thành phố.

Ngoài ra, TP.HCM cũng đang tập trung phát triển nhà ở xã hội để phục vụ tái định cư cho các dự án chỉnh trang và phát triển đô thị, chương trình di dời nhà ở trên và ven kênh rạch và các chung cư cũ xuống cấp trên địa bàn thành phố, đặc biệt là loại hình nhà ở cho thuê phục vụ cho các hộ dân không đủ điều kiện bồi thường, khó khăn về nhà ở.

Triển khai các hoạt động hỗ trợ giới thiệu, kết nối các công nghệ phục vụ quản lý tòa nhà thông minh, sản xuất vật liệu nhẹ, tiền chế hoặc bán tiền chế và hỗ trợ các nhiệm vụ khoa học và công nghệ liên quan đến nghiên cứu, hoàn thiện công nghệ sản xuất vật liệu xây dựng mới, thân thiện với môi trường.

Bên cạnh đó, TP.HCM cũng tiến hành định kỳ điều tra nhu cầu về nhà ở của người dân trong từng giai đoạn 5 năm nhằm nắm bắt nhu cầu về nhà ở của người dân để xây dựng chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở của thành phố phù hợp trong từng thời kỳ; Thực hiện cơ chế phối hợp nhà đầu tư phát triển dự án, nhà thầu thi công, nhà cung ứng vật tư trang thiết bị, ngân hàng, để góp phần thúc đẩy thị trường phát triển ổn định, bền vững.