Mua dự án Condotel được cam kết mật ngọt có đáng tin?

Luật sư Trương Anh Tú cho rằng ẩn sâu trong ánh hào quang khi mua dự án Condotel là những rủi ro tiềm ẩn mà khách hàng cần hết sức tỉnh táo, tìm hiểu kỹ rồi mới bỏ tiền đầu tư.

Khách hàng chịu nhiều thiệt thòi

Theo luật sư Trương Anh Tú, hiện nay chưa có văn bản pháp luật quy định về việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở nhưng lại phục vụ cho mục đích kinh doanh du lịch. Vì thế, dù chủ đầu tư của Condotel có hứa/cam kết cấp giấy chứng nhận sở hữu với thời hạn lâu dài nhưng cũng khó thực hiện được. Khi người mua không có “sổ hồng”, tức là làm chủ nhưng lại không có quyền quyết định tài sản của mình sẽ phát sinh nhiều hệ lụy.

Người mua dự án Condotel bị hấp dẫn bởi cam kết hưởng lợi nhuận lớn. Dù không có khách du lịch thuê lại cũng vẫn được hưởng tối thiểu 8-10% một năm. Về điều này, luật sư Trương Anh Tú cho rằng: “Đa phần người mua Condotel không có mục đích ở mà có mục đích nghỉ dưỡng kết hợp kinh doanh.

Sự hấp dẫn từ cam kết hưởng lợi nhuận lớn khiến nhiều người lóa mắt. Tuy nhiên, ta phải lật ngược lại, trong trường hợp chủ đầu tư không thực hiện thì người mua cũng sẽ rất khó để đòi được. Nếu là làm ăn, chúng ta phải chấp nhận một quy luật lời ăn lỗ chịu, sẽ không thể có sự ấn định cho tỷ lệ lợi nhuận. Theo cá nhân tôi, hình thức này sẽ phù hợp hơn khi chúng ta có quá nhiều tiền nhàn rỗi và mua Condotel chỉ để… chơi”.

Dù bỏ ra nhiều tỷ để sở hữu một căn hộ trong Condotel thế nhưng thực chất, đó lại là “khách sạn của người khác”. Trong trường hợp xấu, chủ đầu tư thế chấp toàn bộ dự án để huy động vốn và khi không có khả năng trả nợ thì rủi ro (mất hết, ngoài quyền khởi kiện) sẽ thuộc về các khách hàng mua Condotel.

Bên cạnh đó, theo phân tích của vị luật sư này, khách hàng mua Condotel còn phải chịu thiệt thòi trong một loạt vấn đề khác như chi phí dịch vụ, quản lý vận hành, huy động tài chính, sửa chữa, bảo dưỡng căn hộ…

“Nếu như phí dịch vụ đối với các căn hộ chung cư hiện nay được điều chỉnh bởi luật Nhà ở và sự quyết định của người sử dụng, do đó giá dịch vụ sẽ bị khống chế nhưng Condotel lại không phải là nhà ở, sẽ không có cơ chế để quản lý chi phí dịch vụ mà người dùng phải trả, đây sẽ là thiệt thòi cho khách hàng nếu chủ đầu tư tăng phí quản lý. Khách hàng phải chịu “giá chát” cho sự hào nhoáng của Condotel.

Người mua căn hộ Condotel không sử dụng mà giao cho chủ đầu tư kinh doanh và quản lý, nhưng khi có hỏng hóc phát sinh thì khách hàng hay chủ đầu tư sẽ là đơn vị phải chịu trách nhiệm sửa sang? Cũng chính vì Condotel thiếu cơ sở pháp lý nên khách hàng mua Condotel ít được hưởng các ưu đãi về bảo lãnh ngân hàng, vay tiền mua condotel”, luật sư Trương Anh Tú phân tích.

Cần bảo vệ người mua bằng văn bản pháp luật

Đồng quan điểm, TS. Phạm Sỹ Liêm cho biết thêm về mức hứa chia lợi nhuận: “Chẳng qua, các chủ dự án cứ “quảng cáo cho vui” về mức lợi nhuận thế thôi. Nếu họ không thực hiện thì có chịu ràng buộc gì không?”.

Được biết, hiệp hội Bất động sản Việt Nam đã có kiến nghị với bộ Xây dựng về loại hình bất động sản Condotel ven biển. Trong văn bản kiến nghị, hiệp hội này cho rằng, bộ Xây dựng cần điều chỉnh, đề xuất sửa đổi luật và các văn bản quy phạm pháp luật liên quan về quy hoạch Condotel. Về vấn đề này, ông Liêm cho rằng, chỉ thay đổi luật liên quan tới Condotel là chưa đủ.

Bởi lẽ, các quy định pháp lý về loại dự án này còn khá hổng. Một trong rất nhiều vấn đề đó là quyền sở hữu của người sử dụng chung cư, Condotel như thế nào? Người mua được thụ hưởng tài sản của mình ra sao, thụ hưởng những dịch vụ chung như thế nào, phí bảo trì, duy tu ra sao… Những quy định này phức tạp hơn sở hữu biệt thự. Và các văn bản pháp luật ở nước ta chưa nói rõ điều này.

“Các nước họ vấp phải vấn đề này lâu rồi. Đối với chung cư người ta không chỉ quy định bằng một nghị định mà quy định bằng một bộ luật. Chúng ta nên tiếp thu kinh nghiệm quốc tế. Nếu coi nhẹ vấn đề pháp luật thì cả người đầu tư lẫn chủ dự án đều gặp khó”, ông Phạm Sỹ Liêm cho hay.

Ông Liêm cũng cho rằng: “Để ra được luật không phải câu chuyện một sớm một chiều. Cái mà ta có thể làm được ngay là bộ Xây dựng nên căn cứ vào thực tiễn, thảo một hợp đồng mẫu về mua bán chung cư, mua bán Condotel. Hợp đồng mẫu phải quy định trách nhiệm đôi bên, chứ không chỉ hứa hẹn suông.

Bộ Xây dựng đưa ra quy định rồi các nhà làm luật đóng góp ý kiến để ra một bản hợp đồng mẫu, coi như hợp đồng dân sự, có giá trị pháp lý. Trước mắt, làm như thế thì nhanh và khả thi nhất, về lâu về dài, cần có những luật quy định một cách rõ ràng để tránh thiệt thòi cho người dân”.