Góc khuất trong vận hành và quản lý chung cư

Dù các quy định cụ thể, nhưng vẫn có góc khuất trong vận hành và quản lý chung cư. Để xử lý những vướng mắc trong quá trình quản lý và vận hành chung cư, song để hài hoà lợi ích giữa cư dân với đơn vị quản lý và chủ đầu tư là điều không đơn giản.

Trong báo cáo mới đây, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) đưa ra cảnh báo, tình trạng tranh chấp trong chung cư tiếp tục gia tăng. Toàn thành phố có 935 chung cư cao tầng, thì có đến 105 chung cư đang có tranh chấp ở các mức độ khác nhau, trong đó chủ yếu là tranh chấp do chủ đầu tư chậm tổ chức đại hội chung cư để bầu ban quản trị; chưa bàn giao quỹ bảo trì chung cư; tranh chấp phần sở hữu chung, về quản lý sử dụng nguồn thu hằng tháng phí vận hành chung cư.

Nguyên nhân chủ yếu của các tranh chấp được HoREA cho rằng do hệ thống pháp luật chưa có chế tài hiệu quả, dù các quy định để xử lý vướng mắc trong quá trình quản lý và vận hành chung cư đã có.

Mới đây nhất, tại Dự án Luxcity (quận 7, TP.HCM), đã xảy ra tranh cãi về sự thiếu minh bạch trong việc bầu chọn thành viên Ban Quản trị chung cư. Hội nghị chung cư lần đầu diễn ra không thành công khi gặp sự phản đối khá gay gắt của cư dân về vấn đề phiếu ủy quyền của những người không tham dự Hội nghị không được công khai và những người bầu vào Ban Quản trị chung cư được “sắp xếp” từ phía chủ đầu tư.

Theo quy định, sau khi bầu được ban quản trị chung cư, chủ đầu tư có nghĩa vụ bàn giao lại phí bảo trì 2%. Tuy nhiên, đây là số tiền khá lớn mà không phải chủ đầu tư nào cũng muốn bàn giao cho ban quản trị chung cư và dẫn đến tranh chấp. Trường hợp này đã xảy ra tại chung cư Bắc Hà C14 (Nam Từ Liêm, Hà Nội) do Tập đoàn Bắc Hà là chủ đầu tư.

“Ban Quản trị cụm chung cư Bắc Hà không đủ thẩm quyền để yêu cầu Tập đoàn Bắc Hà phải bàn giao ngay kinh phí phần sở hữu chung và quyền quản lý vận hành cụm chung cư. Để có đủ điều kiện tiếp nhận khoản phí hơn 30 tỷ đồng này, Ban Quản trị cụm chung cư phải có Quy chế thu chi tài chính”, đại diện chủ đầu tư cho biết.

Trên thực tế, khi chung cư bắt đầu đi vào hoạt động, chủ đầu tư sẽ đứng ra quản lý trực tiếp (như Him Lam Land thường làm với chi phí 7.700 đồng/m2) hoặc thuê đơn vị quản lý (như chung cư Hoàng Anh Riverview tại quận 2, Savills được thuê quản lý với chi phí 5.500 đồng/m2). Chủ đầu tư sẽ cân đối thu chi để không lỗ và dù có lỗ trong năm đầu tiên thì họ cũng chấp nhận đó là chi phí truyền thông để làm thương hiệu.

Trong giai đoạn đầu, khi cư dân chưa vào ở đủ, thì không thể tổ chức hội nghị chung cư và bầu ban quản trị, nên trước mắt, chủ đầu tư/ đơn vị quản lý sẽ đưa ra những quy định, nội quy phù hợp để phục vụ cư dân đang sinh sống. “Chung cư vốn dĩ đã có chữ ‘chung’, nên việc sử dụng những tiện ích chung với ý thức cao và sự tôn trọng lẫn nhau sẽ hình thành một cộng đồng văn minh, an ninh cho cư dân sống tại nơi đây”, ông Ngô Quang Phúc, Phó tổng giám đốc Him Lam Land cho biết.

Phía CBRE Việt Nam, đơn vị có nhiều năm kinh nghiệm trong quản lý dự án bất động sản cho rằng, quá trình vận hành chung cư sẽ gặp rất nhiều khó khăn, nhất là trong giai đoạn đầu khi dự án mới đưa vào hoạt động. Ví dụ, nhiều người chưa quen với quy định khi ra vào thang máy phải có thẻ từ, phải đăng ký mới được sử dụng hồ bơi… Đơn vị quản lý phải đứng giữa cư dân (vốn làm nhiều ngành nghề, đến từ nhiều nơi có tập quán khác nhau) và chủ đầu tư để dung hoà và giải quyết mâu thuẫn một cách hợp lý.

“Nhiều chủ đầu tư hay đơn vị quản lý đã rất cầu thị khi tạo ra diễn đàn của cư dân trên mạng xã hội để cập nhật tin tức, lắng nghe ý kiến của cư dân… Sẽ có những vấn đề chưa thoả đáng nhưng vì cái chung, hãy giải quyết tất cả theo cách thuận hoà”, bà Đặng Phương Hằng, Tổng giám đốc CBRE Việt Nam nói.